22.03.2024
Помним. Скорбим
4 апреля встречаемся в Якутске →
Николай Стариков

Николай Стариков

политик, писатель, общественный деятель

Как сделать так, чтобы при снижении процента ипотеки не росла стоимость жилья

Как сделать так, чтобы при снижении процента ипотеки не росла стоимость жилья

2976
19 августа 2020 г.
Конец июля порадовал несколькими новостями про ипотеку и в целом про жилье в России. Максимально на слуху – снижение ставки ЦБ до исторического минимума в 4.25%. Чуть менее заметным оказались августовские новости про продолжение субсидирования процентов по ипотеке от государства банкам-участникам, снижение первоначального взноса при льготной ипотеке с 20% до 15%. Помимо этого, общую сумму кредитов, выдаваемых банками на ипотеку под 6,5% годовых, хотят увеличить с 740 до 900 миллиардов рублей. С апреля российские банки уже выдали 103 тысячам заемщикам эту льготную ипотеку под на общую сумму 270 млрд рублей. Это примерно 6 млн квадратных метров нового жилья.
Самая оптимистичная новость из всех – что Президент продолжает упоминать заявленную еще в марте 2020 года цель выйти на ввод 120 миллионов квадратных метров нового жилья каждый год.
Власть делает шаги в правильном направлении. Конечно, это все еще не делает жилье доступным для большинства. Для этого обязательно нужно удвоение доходов наименее оплачиваемых 50% населения страны, недопущение роста цен на жилье – и снижение стоимости ипотеки до 2 – 2.5% годовых.
Итак, чтобы сделать жилье доступным каждой семье нужно…
1. Увеличить доходы граждан. Курс Благополучия подробно описывает, как достигается удвоение доходов наименее оплачиваемых 50% населения за короткий срок. Здесь нет никакой фантастики – опыт многих стран подтверждает рост низких доходов вдвое, втрое быстрее роста ВВП, если применяются инструменты «Политэкономии благополучия».
2. Снизить стоимость ипотеки – она пока снижается все еще в рамках действующей финансовой модели страны – то есть, ипотечные кредиты выдаются частными банками под очень высокий процент, и этот процент становится доходом частного финансового сектора. А государство, если очень хочет, может заплатить банкам часть этих процентных доходов вместо граждан-заемщиков. В этом и есть суть сегодняшнего снижения ипотечной ставки.
В главных странах Запада ипотека стоит около 2% в год, и потому практически не требует программ субсидирования ипотечной ставки. Там главная проблема другая, и решать ее России еще предстоит – завышенная стоимость жилья, в первую очередь через высокую стоимость земли, на которой стоит частный или многоквартирный дом.
Следующим шагом для властей России должна стать организация жилищного кредитования через государственные и частные банки, в рамках которой новые кредиты можно создать под низкие проценты и без возмещения государством каких-либо сумм банкам.
Помним главный постулат Политэкономии благополучия – новая денежная масса в государстве есть рост банковских кредитов, и они создаются из воздуха, и сами по себе ничего не стоят. Поэтому в случае ипотечных кредитов риск потерь даже для частных банков – минимален.
Этот шаг потребует или прямого разрыва с «Базельскими» нормами банковского капитала Банка международных расчетов (BIS), или, по примеру Китая, некоторого «мухлевания» в обход Базельских правил.
Пока нет политического решения об «отказе платить дань Золотой Орде» (в нынешних реалиях – пока нет решения об отказе России выполнять правила МВФ и подобных институтов), можно пока продолжать решать проблему стоимости ипотеки комбинацией трех шагов:

  • снижением ставки ЦБ (делается, и достаточно быстро!);

  • продолжением субсидирования стоимости ипотеки средствами госбюджета;

  • принуждением российских банков со стороны ЦБ снижать разрыв между ставкой ЦБ и стоимостью ипотеки, который пока еще неприлично высокий — более трех процентных пунктов.


3. Не допустить рост цен на жилье
Посмотрев на две составляющие доступности жилья – рост личных доходов большинства, и стоимость ипотеки, рассмотрим и третью. Она критически важна – если ее не выполнить, то рост доходов населения и дешевая ипотека будут «обнулены» ростом цен на жилье.
Рост доходов даже на 50%, при отмене НДФЛ на доходы ниже 2 МРОТ (смотри программу «Курс Благополучия») увеличивает допустимый ежемесячный платеж по ипотеке почти вдвое. С зарплаты 30 тысяч рублей еле можно выполнить платеж в 12 тысяч рублей и все еще сводить концы с концами. С зарплаты 45 тысяч рублей при нулевом НДФЛ на первые 24 тысячи рублей, становится возможным для той же семьи платеж в 20 тысяч рублей в месяц.
Снижение стоимости ипотеки с вчерашних 10-11% до 3% опять же почти удваивает стоимость и размер возможной для приобретения квартиры в рамках одного и того же ежемесячного платежа в случае 20-летней ипотеки. То есть  — за один и тот же ежемесячный платеж можно купить однокомнатную квартиру при 11% ипотеке, и 3-комнатную квартиру при 3% ипотеке. Соответственно, комбинация роста доходов и снижения стоимости ипотеки делает жилье в России доступным практически для каждого. Но лишь при условии, что оно будет стоить столько же, сколько и сегодня.
А вот с этим – самый большой риск для доступности жилья в России. И рост доходов, и снижение процента по ипотеке увеличивают спрос на жилье. При этом требуемый рост доходов для наименее оплачиваемых неизбежно увеличит зарплаты и среди строительных рабочих. Опыт того же Китая показывает, что есть только один способ сдержать рост стоимости жилья при доступной ипотеке, при быстро растущих доходах покупателей массового жилья, и при растущих зарплатах строителей. Это – низкопроцентное кредитование застройщиков и строительство требуемой инфраструктуры за счет бюджетных средств, с последующим возмещением части стоимости инфраструктуры при строительстве и продаже жилья.
Застройщики должны делать то, что у них получается лучше всего – предлагать наиболее привлекательную квартиру или дом в районе массовой застройки и построить его с наименьшими затратами.
Взять это на себя не может ни одно государственное агентство. Но вот подготовку участков и всей инфраструктуры, от канализации до детских садов – государственные агентства сделают гораздо лучше. В каждом районе города (или за городом), конкретную подстанцию, коллектор, детский сад и школу можно построить только один раз – а новых проектов по жилью может быть много, и они хорошо конкурируют между собой для наилучшего качества для покупателя при наименьшей цене.
Такой подход противоречит либеральной догме, все еще контролирующей умы большинства чиновников в экономическом блоке российской власти. Помимо «идеологической заразы» внутри федеральных ведомств, есть еще и чисто прагматичный интерес муниципальных властей на местах и сотрудников самих поставщиков коммунальных услуг («монополистов»)  — быть распределителями дефицитного ресурса за разные способы поощрения.
Переход к выделению бюджетных средств на достройку инфраструктуры и подготовку участков дает властям мощный инструмент по сдерживанию роста цен на жилье.  Сейчас в цене нового жилья затраты на присоединение к сетям, компенсация различных снятий ограничений в сетях, дороги – вместе с огромной коррупционной составляющей —  достигают 25% в стоимости новых квадратных метров.
Именно для администрирования этих затрат по всем субъектам федерации наша программа «Курс Благополучия» и предусматривает создание Фонда Жилищного Строительства (ФЖС), одновременно с выдачей низкопроцентных займов через госбанки на эти нужды. 500-600 миллиардов рублей в год таких субсидий способны обеспечить достаточно сетей и участков в России для строительства 120 – 140 млн метров жилья каждый год в течение 10 лет при сохранении нынешних цен на него. Разумеется – если будут выполняться рекомендации «Курса Благополучия» по мерам роста доходов населения.
Еще не дожидаясь организации этого суперведомства, можно, как пилотный проект, выделить нескольким регионам бюджеты на инфраструктуру и подготовку участков, исходя из 4000 — 5000 рублей на одного жителя, для обеспечения строительства нового жилья примерно 0,8 — 1 кв. м на одного жителя в год. Кредитование (также низкопроцентное и через госбанки) самого строительного процесса способно убрать у застройщиков еще около 7 — 10% стоимости квадратного метра, в который сейчас обходится система эскроу-счетов вместо прежнего механизма долевого строительства.
Доступное жилье для каждой российской семьи с практически любым уровнем доходов все ближе. Чем быстрее российские власти признают подлинные экономические законы – тем быстрее инструменты «Курса Благополучия» появятся в повестке правительства РФ. И тогда 120 миллионов метров нового жилья в год без роста цен станут реальными уже в 2022-2023 году.

  • Больше доходов – в первую очередь для бюджетников всех видов, пенсионеров, получателей социальных выплат. Зарплаты в частном секторе вырастут «зеркально» и автоматически.

  • Низкопроцентные займы от госбанков – частным заемщикам — застройщикам.

  • Государственное субсидирование новых сетей и новых участков – сразу в несколько пилотных регионов, и параллельно организовывая Фонд Жилищного Строительства (ФЖС).


Группа разработчиков
экономической программы «Курс Благополучия»

Подпишитесь на рассылку

Одно письмо в день – подборка материалов с сайта, ТВ-эфиров, телеграма и подкаста.

Можно отписаться в любой момент.

Комментарии